房屋维修资金归集情况维修资金归集应收尽收
湖南日报·新湖南客户端记者 王文 通讯员 文婷
2023年，长沙市共为已缴纳物业维修资金的全市业主派发利息13.23亿元，历年累计派息66.89亿元。6月30日，长沙物业维修资金2023年派息工作顺利完成，长沙市物业维修资金管理中心第一时间发布消息，告知交存业主。及时向业主通报物业维修资金收益情况，是该中心不断优化物业维修资金管理模式的一个缩影。
物业维修资金是房子的“养老钱”和“治病钱”，事关千家万户的居住安全和幸福指数。如何确保资金及时缴交？如何优化流程方便业主提取使用？如何做到让资金保值增值？长沙市物业维修资金开始归集以来，始终坚持以人为本，以制度建设为依托，以信息化建设为支撑，不断完善监管体系，提升服务效能，持续探索创新，逐步形成了物业维修资金归集应收尽收、使用便捷高效、管理保值增值的“长沙经验”。
归集
创新制度促维修资金归集
2021年1月，长沙市梦泽园小区业委会组织小区“双三分之二”以上业主表决同意将1600多万元征收补偿款用于续筹小区物业维修资金，开创长沙市小区公共收益补充维修资金的先例，为长沙探索维修资金续筹工作提供了宝贵经验。
维修资金续筹是一个全国性的难题，严重制约着老旧物业小区的修缮。为化解这一难题，长沙市启动立法修改。2022年底，新修改《长沙市物业专项维修资金管理办法》颁布施行。新《办法》进一步强调：“业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”；并规定“续交的物业专项维修资金可以一次性交存，也可以随物业管理费逐月交存”，为化解小区维修资金续筹难题提供了法律支撑。“办法”实施以来，得到小区积极响应，雨花区华银园小区、湘江新区湘麓国际等小区都对维修资金进行了续筹。
2009年，长沙全面推行物业维修资金业主自缴系统，从源头上保障资金安全，避免挪作他用。自缴系统通过与银行联网合作，充分利用银行网点的分布性，打造了遍布全市的维修资金自缴服务网络。目前全市共有长沙银行等六家自缴业务代理银行，自缴网点550余个，基本实现了每500米就有一家自缴银行网点，让业主方便快捷地实现物业维修资金的安全交存。
目前，购房市民在办理商品房预售合同备案前，须将首期物业维修资金存入物业维修资金专户，确保房子有“养老钱”和“治病钱”。这得益于新修订的《湖南省物业管理条例》、《长沙市物业专项维修资金管理办法》有关条款的修改。长沙市物业维修资金管理中心严格把关维修资金交存节点，推动交存时间前移，促使业主积极履行交存义务，大大提升了维修资金归集率。
使用
想方设法化解资金使用难
日常生活中，由于业主不熟知政策，造成很多转让双方在二手房交易过程中，未及时办理维修资金过户手续，房屋过户后维修资金仍是原业主姓名，这直接影响到维修资金后续的使用，成为“使用难”的关键原因。针对这一难点，该中心在2013年主动报请上级主管部门，通过产权相关数据的共享，实现了产权人交存的维修资金结余资金随房屋产权自动过户，杜绝了新的二手房转移时维修资金未及时过户的问题。
2022年，长沙市物业维修资金管理信息系统2.0正式上线。新系统通过主体全覆盖，将服务端口纵向延伸至每个物业小区、每名业主，横向延伸到众多关联单位，实现维修资金管理从“线下跑”转变为“网上办”。通过系统规范业务申报资料电子模板，采用电子签章技术，可“无纸化”全线上办理，实现网上申请备案、网上受理审核和网上审批拨付，业主足不出户就能全天候网上办理各项业务。2020-2022年，长沙市维修资金的年度使用笔数分别为1710笔、2410笔、2704笔，划拨金额分别为1.18亿元、2.07亿元、2.42亿元，实现逐年递增，为广大业主申请使用物业维修资金提供了更加便捷、高效、安全的服务体验。
以往，维修资金使用表决方式都采用线下纸质投票，经常因耗时长，或者业主不在本地，无法签字表决造成“表决难”，进而致使维修资金“使用难”。2022年新上线的物业维修资金管理信息系统中增加了“电子投票”功能，业主可通过手机下载“长沙住房”APP对表决事项进行电子投票，对于使用智能手机不便的老年人等特殊人群，可通过手持式投票终端进行表决。据统计，自新系统运行以来，长沙市已有734个小区维修资金使用项目采用电子投票进行业主表决，有效解决了群众关心的使用“表决难”的问题。
该中心创新维修资金的应急维修机制，以解业主燃眉之急。长沙市居民遇到电梯故障危及人身安全的；屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的等五种情况可以申请应急使用物业维修资金，在应急使用过程中，设置了事中公示环节，保障业主知情权。截止目前，已为全市17,617个应急维修项目拨付5.61亿元，惠及929个物业小区。
管理
多措并举确保资金保值增值
长沙市物业维修资金管理中心通过探索建立包括施工单位、造价咨询机构等维修资金使用相关市场主体在内的信用评价体系，完善对相关单位的守信激励和失信惩戒机制。同时，定期公示信用评价结果，依法依规运用信用评价成果，建立施工单位、造价咨询机构的市场诚信行为“红黑榜”制度，对于存在弄虚作假、串通侵害业主权益行为的相关单位直接列入“黑名单”并通报，促进市场主体依法诚信经营，维护市场正常秩序，倒逼服务效能提升，提高维修资金的使用效益。
该中心加强管理，确保资金保值增值。全面加强专户银行管理，履行监管职能，制定《受委托银行考核办法》，加强对银行的考核，促进银行工作更加严谨，管理更加规范；优化维修资金存储结构，通过合理调配定期存款存储比例，为提高资金收益率夯实基础。目前两年期31.31%，三年期68.69%，最大限度保证增值收益最大化，并时刻关注银行利息上浮情况，在各存期类型中都达到政策允许范围内的最高利率上浮，以实现资金的保值增值。
规范维修资金使用监督管理，该中心充分借力第三方造价咨询机构的专业优势，实现对资金使用的事前事中事后全过程监督。通过完善监管理度，规定维修工程费用在3万元以上的采用项目结算审核制，引入第三方造价咨询机构参与审核，要求审核工作必须前期介入，实行过程跟踪，参与竣工验收，并据实出具结算报告，防止物业维修价格虚高，并按照工程进度将所需维修资金划转至维修单位。截至目前，通过实行维修资金使用项目造价审核，共计核减1.52亿元，切实维护了业主的合法权益。
