个人理财规划柴效武以房养老要是你你干不干
2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，今年4月份，第一款“保险版”以房养老产品推出。然而截至目前，仅有十余户居民愿意成为“吃螃蟹”的人。以房养老漫谈：为何叫好不叫座？四种以房养老模式你都知道吗？
什么是以房养老，通俗地说，就是依据拥有资源在自己一生最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
一、 以房养老的金融养老模式
1、 “倒按揭”养老
以房养老中最为人所知也最复杂的一种。
2、售房养老
简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
3、家内售房养老
家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式，父母在世时用拥有房产向子女出售，以换取养老用的款项。
4、投房养老
用钱投资第二套或更多套房产，赚取钱财用于晚年养老，或用出租住宅的租金收益养老。
5、投资返本入住
开发商将住房出售给老年住户后，又在一定期限内将售房款项逐年向老年住户全部返还，带老年住户去世后，开发商重新将住房收回。对住户来说可称为“投资返本入住”。
6、合资购房
老年人需要购买适合养老的住房，但在资金不敷使用时，联合其他机构或个人合资购房，房屋购买到到收受，老年人率先使用，带老年人身故后，将该住房移交给合资对方享用或自主支配。
7、购房返款养老
房产营销机构从大规模营销房地产中，获得的超额营销费用中结余部分资金，返还给购房客户并投入金融机构积累理财，并于客户年老后作为养老资金。
8、父子合资购房养老
父母与子女合资购买住房后，与子女共享房屋产权，父母首先居住该住房，身故后将住房遗留给子女继承。
9、父子接力贷款购房养老
老年父母希望贷款购买新房居住，限于资金不足，向银行贷款已超出年龄，故此与子女一起向银行申请贷款买房，将来贷款本息也由父子接力合作归还。
二、以房养老的集中养老模式
1、 异地养老
异地养老是离开自己的家乡，到其他更适合的地域，或更为节约合理地度过自己的晚年生活，如城市到乡村，乡村到城市，如旅游养老、海外养老等等。
2、基地养老
在大城市周边的生态环境优越的地域，大量建造养老基地，并附设以完备的设施服务，将城市中的老年人自愿移入基地养老，将老人原居住的住宅价值通过价值转换，便换位老人养老所需要的现金流入。
3、老年公寓养老
老年人到老年公寓居住养老，将原来居住住宅的价值搞活，支付公寓的各式用费。
4、老年社区养老
老年人将自有住宅做其他处置，自己入住大型老年社区养老，用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理用费。
5、 农家养老
城市的老年人到生态环境较为优越、交通便利或有亲缘瓜葛的农村，购买或租住住房，在农村养老生活。
6、 集资合作养老
富裕起来的老年人动用自己的财力，合资建造自己需要的养老机构，并在机构中自我管理运营，舒适养老度过晚年生活。
三、以房养老的换房养老模式
1、住房置换养老
通过住房资源的置换，将住房的价值搞活或居住场所发生变更，以期更符合养老生活的实际情形。
2、售房入院养老
老年人将自有住宅出售，自己住到养老院或养老基地中，作舒适养老。
3、售房入院+养老寿险养老
本模式是在售房入院的基础上产生，老年人将住房出售后自己居住到养老院舒适养老，房款则趸交与寿险公司，办理终生型的养老寿险产品，以保障终生生活无忧。
4、租房入院养老
老年人将住房对外出租，自己用租金居住到养老机构，将来自己身故后将住房移交子女继承。
5、宅基地换养老
老年农民集中居住养老公寓，用宅基地换去养老保障。
6、农房换市区房养老
以农村宅基地置换市区公寓房，以农村集体土地承包经营权置换生活保障。
7、招徕房客养老
老年人空有较大住宅，却空落落少人居住，现将部分空置房间对外出租，收取租金养老。
8、购养老房养老
老年人购买适合养老的住宅，长期居住安心养老，度过晚年生活。
9、合居共住养老
若干志同道合的老年人将住房资源予以重新配置后，合居共住一起养老。
四、以房养老的托付养老模式
1、托付赡养养老
儿女整日工作忙碌，故此将自己应对父母尽到的赡养义务，有偿委托他人代为履行。
2、遗赠扶养养老
如某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠，也无过多现金可资养老运用，却有一套可观的房产，这就可以同某位可靠人士签约，由对方负责自己有生之年生活赡养的义务，到自己寿终正寝之时，所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。
3、以房换养养老
“给我你的房子，我为你养老送终”，可称为我国民间社会长期来就有的遗赠扶养的“现代版”，发达国家倒按揭房产养老模式的“修订版”。
4、住房出典养老
老人可以选择住宅出典，取得整笔款项用于投资，获得投资收益后再将房屋重新赎回，余剩部分用作养老支出。
5、 以房自助养老
2007年4月21日《新京报》报道，“上海将试点以房自助养老，公积金管理中心做房东”。与反向抵押贷款不同的是，它从一开始就变更了房屋的产权人。
6、 法国的VIAGER养老
在法国房地产交易市场出现的一种新的购房付款形式，即用支付养老金的方式购买房屋。这就是颇有盛名的法国的Viager系统，也可称为一种以房养老的新模式。
以上以房养老模式都是基于不同的背景假设，详细内容可参见浙江大学柴效武教授的着作《以房养老》、《以房养老漫谈》、《以房养老30法》等。
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