最近上海楼市属于一头热，购买力雄厚的土豪们在疯狂买买买，刚需阶层则大多还在看看看。确实，对于刚需人群而言，地段合适、产品合适、价格合适的项目在大上海需要仔细挑选。

最近，位于外环外顾村板块的大华锦绣四季开始认筹，均价比之前放风价高出2000元的样子，这让有些买房人心生犹豫，这个价格，买这里行不行，值不值?

01区域属性

宝山的外环外 城市焕新进行时

在上海，顾村属于知名区域，因为这里有闻名遐迩的顾村公园，曾经是上海最大的城市郊野森林公园，总用地面积约430公顷，三个世纪公园的大小。每年春季，顾村看樱花刷屏朋友圈。

顾村的房地产市场发展则是近几年，中铁、金地、泰禾、建发等知名房企纷纷在此拿地，为区域带来新人居，但区域面貌的整体变化需要彻底焕新，大华正是其中最重要的一环。

1、2、3区块均为大华所拿地块，大华锦绣四季处在1号区块，率先开发

2018和2019年，大华在顾村连续拿下多个地块，其均属于顾村老集镇“城中村改造项目，总规模90万㎡，整个项目涵盖的业态非常丰富，担起的正是顾村板块“改头换面”的重任，这就决定了对该项目已经不能用单纯的房地产项目来看待。

宝山“亲儿子”大华重仓顾村，虽然有企业得天独厚的区属优势，但企业本身的城市运营能力显然是宝山区政府更乐意看到的。

【交通出行】区域内出行依靠自驾，项目直线距离7/15号线顾村公园和1号线宝安公路都在3km左右，轨交距离不仅远，而且公交等待时间比较久，项目远期有规划中的有轨电车T1-T5，据说在宝安公路上设置站点。项目上外环比较方便。

【教育资源】项目周边教育资源多样，目前有顾村实验小学（世外托管）、顾村中学，都是区重点学校。

民办世界外国语学校在此设有顾村分校，顾村世外为十二年制学校，去年已经开始招生，民办华二宝山实验学校为九年一贯制，由华东师大二附中直接管理。

此外项目本身规划了11所学校，其中包括1所高中，3所初中，3所小学、4所幼儿园。

【商业资源】项目周边有正大乐城、龙湖北城天街、绿地北郊广场等，此外项目距离大宁板块也比较近，大宁商圈的优质资源也能享受到。

【医疗资源】除了各社区医疗服务中心之外，还有个区域内唯一的三级甲等医院——复旦大学附属华山医院北院。华山的神经外科、手外科、神经内科、皮肤科、感染科等9个国家教育部重点学科和16个卫生部临床重点专科均在北院开设门诊及病房。

02产品价值

一期首开526套，户型好评精装一般

大华锦绣四季效果图

项目一期占地面积共11.3万方，总建筑面积20.37万方，一期总规划23幢精装景观住宅、4幢保障自持房以及2000平商业；户型建面约99-135㎡，99㎡三房拥有三种户型，135㎡只有一种户型，商品房车位配比达到1：1.1。

整个项目将打造2万㎡商业街、2万㎡顾村体育中心、12万㎡教育集群用地，同时结合三面环水的地理优势，还有8万㎡河滨景观公园、5万㎡景观绿地以及2km历史记忆景观步道。

黄色标注为首推房源共10栋，位于小区东侧4#、5#、8#、9#、14#、18#、22#、28#及南侧23#、24#，合计526套。

大华锦绣四季在户型设计上可圈可点，户型全明，南北通透，通风采光俱佳。99㎡C户型是所有户型中最好的设计，价格比其他两种户型要高出30万左右。

户型图↓↓↓

优点：客餐厅一体，空间感十足，适合年轻客群，家庭聚会、活动聚会首选。

缺点：两面朝南，两房朝北，进深较长，不易采光，北面两个卧室都非常狭小，空间很局促。

优点：B户型动静分离，三开间朝南户型方正采光好，主卧可以腾出空间做衣帽间。

缺点：对比C户型阳台面宽有限，餐客厅空间感局促。

优点：典型的“飞机”户型，客厅阳台连接着次卧阳台，也可以隔开，大面宽阳台无论观景和采光都极具优势，主次卧在客厅两侧，休息环境更为私密。

优点：奢适型3房户型，13米超长面宽，采光性极佳，一梯一户兼具私密性和仪式感。南向面宽约6.2米超大客厅，可根据需求隔断，再增加一间功能型房间，变身3+1奢侈4房。

样板间图↓↓↓

未升级前

升级后

大华锦绣四季的精装分为两种：一种是交付后自带的精装，包括中央空调、墙纸和地板；另一种是经过装修公司设计改造后的精装交付样式，这个套餐包大概需要花费5-9万元，除了墙纸和地板进行了升级外，还包括不可移动的壁橱和鞋柜等设计改造。

总体而言，大华自带的精装其实只能称之为简装，比较粗糙，还不如毛坯交付更加直接。

03价格体系

首开均价4.7万元/㎡，低了还是高了

有着区域抽水机之称的大华，目前大华锦绣四季的首开价格，对一些买房人存在抗性，根源在于首开价高于放风价，加上区域面貌属于变化前端，产品也没有做得特别出挑，让购房人觉得这个价格稍高了。

在奇意君看来，大华锦绣四季首开价放到整个市场来看，算正常价，甚至性价比还算比较高，如99㎡的精装三房两卫户型，主力总价420万-450万，毕竟比其更远的美兰湖新房均价已经将近四万五，同区域在售楼盘毛坯均价大多破六。此外，在外环旁这条线上，大华锦绣四季的这个均价谷底优势就更突出。

但目前存在的现状是，对于刚需人群，他们的价格敏感性非常高，在置业选择上会多方比较，尤其在今年疫情的影响下，经济状况也会影响其置业选择。

此外，该区域的二手房都属于近几年开发，周边在售的二手房均价在2.5-4.4万/㎡之间，也多为品牌房企，选择现房的二手房的还是新房，也会成为买房决策项。

【奇意君说】

今年买房，买对房很重要，就大规划和大区位来说，大华锦绣四季其实很值得买，目前看起来价格比预计稍高，但在整个市场却属于低谷，此外还属于首开，定价一般整个开发中最低的，性价比还是比较突出。不过，如果对品质感有更高要求的买房人，奇意君不太建议选择。

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