南城新房装修避坑公司百强房企避坑指南之祥
本文为“房地产带盐人”的第233篇文章。
很久没写祥生了，这家发家于浙江诸暨的房企，上一次进入业内视野大概还是去年那位离职高管带来的各种八卦，今天不说那位毁誉参半的华东营销高管，说说这家企业。
我前面写过部分企业和区域，一般来说凡是提到避坑提醒的，往往是从总体层面上来讲，不排除这些企业有可能某些项目某些岗位也是一个机会，不过今天说的祥生，我还是想从基本面的风险上分析一下。
祥生的问题在于两个字——“债务”。
这里你可能会说房企嘛，冲量的几年内除了几个经典老牌控制的比较好，其他哪家百强负债率低了，上杠杆扩张规模的需求嘛。然而，今天要说的祥生其债务问题在于两个方面：明面上是负债率和融资成本，另一面是需要关注的债务结构。说房企负债的问题我也写了不少文章了，什么明股实债的财务腾挪手法在祥生这里都是小case了，我后面展开写，先说下祥生持续不断的买地手笔，可谓是“真·三四线地王专业户”。
3月份在浙江绍兴以31.11亿，高达33%的溢价率+配套建设1.9万㎡的代价拿下一块地。
4月份来说，同样在大本营浙江，祥生已22.9亿竞得衢州高铁新城板块一地块，楼面价13617元/㎡，且需要配套9950㎡的人才公寓，同时地块限价23000元/㎡。
同样在4月，作为进入安徽阜阳的首个项目，祥生拿下城南新区119亩地块，直接干到最高地价限价759万/亩之后，又加上61200㎡的安置建设，9.05亿的总价溢价率接近90%！
2021年的集中供地意味着房企集中花钱，“融资几个月，花钱几小时”的土拍大戏已经在各地开始上演，继续跟进抢地主，还是主动选择要不起，祥生显然是前者。在大本营浙江，祥生的营收超过六成，而长三角作为布局主力区域则几乎占据了全部营收。
高溢价率拿地跟祥生项目分布有关，虽然三四线城市进入的多，但是长三角的三四线城市地价本身就不低，同时竞争激烈，操盘的难度可未必比二线城市低，而且市场的调控频次和力度也是一个难题。
祥生的债务结构中，一般房企用过的它都有，例如开发贷、项目经营贷款、信托、境外、境内的发债，上市平台直接融资，这些牵涉到开发项目、上市公司、金融机构不同层面；另外一个重头戏是在浙江企业中常见的民间融资，这个最大的风险点在于不透明的规模和过于分散的债权人，还有隐性的融资成本。
因为2020年祥生上市了，所以我们能看到财报，很多之前冲击上市成功之后的房企，其激进的杠杆方式都是通过审计后的财报得以披露的。祥生的公告上有息负债在2020年增加了177亿，总有息负债461亿。同时融资手段是资产证券化，供应链融资租赁等方式也已经用的颇为熟稔，这些融资无论名字是否复杂，不超脱前面所说的那些手段。这里特别提一句，在信托融资方面祥生不仅数十笔利率较高的债务，而且其中相当一部分通过股权质押和转让到期回购的方式进行。
我稍微解释一下两者区别：抵押股权的融资好理解，大多数拿项目股权甚至上市平台股权进行抵押担保，它的风险在于如果不能到期偿付本息，则债务人是也有可能拿走股权，进而影响企业所有者权益，动摇控制权的（当然这个要看总的抵押股权比例）；另一种股权转让的方式筹措资金，然后通过协议来约定到期后再把股权买回来。目前看祥生涉及股权转让再回购的融资余额约52亿，信托融资一个是利率较高一般都到10%以上，另一个问题是涉及股权的必然对应股价，股价是回购的基础，由于实际上是一种变相负债，而且在负债额高企的情况下，金融市场对企业的负债率相关财务指标较为敏感，两者的彼此作用会存在企业股价、债务融资成本的变化，如果资本市场风吹草动，容易形成企业层面的股债双杀，进而影响企业融资和现金流。
祥生三条红线数据在2020年如下：
1、现金短债比为1.1:1，这是现金刚覆盖短期债务的数据，算是基本过关；
2、净负债率136.4%，这个数据还是从2019年相比大幅下降之后的数据，已经过线。
3、扣除预收款后资产负债率82.4%，房地产项目在交付之前所收取的都是预收款，这块占比房企现金流是较大的，房子未交付之前都相当于应付债务，扣除后的资产可以说才是接近企业可以支配的。当然这条也已经过线。
找工作需要有财务管理思维
很多地产人还是疑虑，自己有必要去深究这些本该CFO管的事情么？我特别提醒给大家，起码对于这些披露数据的上市房企，一定要去看它的财报，起码要看跟本文这样粗略分析指标数据的信息。我们就拿祥生来举例，它这么高的杠杆，只能有一条路可走：高周转。
祥生2020年净利润率6.5%，净利润30.53亿，这是一家千亿级别房企交出的业绩，似乎为了扩张规模，如果靠高周转支撑有一定逻辑，但是我们再继续细作对比：2020年祥生营收达到466亿对应30.53亿的利润，而2019年则是以355亿的营收获得了32.09亿的利润。从这个对比上很直观的看出，利润率下滑速度很快，而且净利润真的不高。与此同时2020年祥生的综合融资成本到了9.1%，呈现连年攀升。
那么好了，面对高周转，利润率有时候是阶段性的代价，不可否认，加杠杆、扩张规模、多拿地，然后财务成本会吃掉一部分利润。然而，我就问各位地产人两个问题：
一、房企愿意以利润为代价去换规模，高周转意味着低利润的资金要转几圈来平衡，否则规模、收益都无法支撑这样的融资；那么目前的房地产市场你们认为资金周转率能到多快呢？这是个基本面问题，因为地产金融红利时代已经终结了。
二、祥生无论是在大本营还是新进入城市市场，其所需要的高周转率，需要怎样的开发建设周期和业绩达成呢？这对于房地产开发各个专业会是是否可行的压力呢？注意是是否可行，如果周转率难以为继，这时候代价就不仅仅是利润，还有人。人变成代价就意味着真正的“要么交业绩、要么交尸体”，恰巧，据说这句话是文章开头提到的那位加入祥生又很快离职的明星高管说的，团队调整的波动作为代价已经在祥生体现出来了。
2019年开始祥生也进入二代接班阶段，老板的儿子和女儿分别担任总裁和协管财务的总裁助理。之后拼命降负债和规模的同时算是在2020年赶上了上市融资的末班车，也算是诸多冲击千亿房企中运气还不错的。
去年底上市之后的祥生，在高负债的重压之下，无论是出于降本还是出于业绩压力，裁员大约30%，当然企业的说法仍然是不承认的，并且已吐故纳新为明面上的说辞，你懂得。
结合前面提到的高价拿地，集中花钱，祥生似乎并未在高杠杆、高周转模式上做什么转变，在当下这个环境里继续狂奔是需要勇气的，而敢于上这趟狂奔的列车，就不仅仅是勇气的问题了。
我总是给业内人士说一句话：理智的分析之后的勇气，才叫勇气，勇气不是最难的事情，做判断才是。
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